საფონდო ბირჟაზე ხელმისაწვდომი სხვადასხვა აქციების სიმრავლის გათვალისწინებით, შესაძლოა, ინვესტირების დაწყება რთული ჩანდეს. მზარდი პოტენციალის აქციები შეიძლება გრძელვადიან პერსპექტივაში უზარმაზარი ფულის დაგროვების საშუალება იყოს, მაგრამ, იმავდროულად, ისინი დიდ რისკს შეიცავს.
ბევრად უფრო უსაფრთხო საწყისი წერტილი ახალბედა ინვესტორებისთვის არის ინვესტირება კომპანიებში, რომლებსაც გარკვეულწილად მოსაწყენი, მაგრამ საიმედო ბიზნესი, ასევე, ზრდისა და შემოსავლის შესაძლებლობების დადასტურებული გამოცდილება გააჩნია. ეს ზუსტად ის არის, რასაც უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები (REIT) გვთავაზობს.
ეს სპეციალური ტიპის აქციები, რომლებიც ინვესტირებას ახორციელებს უძრავ ქონებაში და უძრავი ქონების ფასიან ქაღალდებში, გვთავაზობს ექსპოზიციას მრავალფეროვან ინდუსტრიაში და პროფესიონალური გუნდის მიერ იმართება. გარდა ამისა, იმის გამო, რომ REIT-ებს დასაბეგრი შემოსავლის 90%-ის დივიდენდების სახით გადახდა მოეთხოვება, შესაძლოა, მათ ძალიან საიმედო პასიური შემოსავლის ნაკადები შექმნას.
დღევანდელ სტატიაში კი განვიხილავთ სამ REIT-ს, რომელიც რეკომენდებულია დამწყები ინვესტორებისთვის.
MAA
2000 წლიდან ამ REIT-მა არა მხოლოდ შემოსავლის სტაბილური ზრდა გამოავლინა, არამედ დივიდენდების სტაბილური მატებაც დააფიქსირა მას შემდეგ, რაც 1994 წელს კომპანია საჯარო გახდა. შესაძლოა, ნელი და სტაბილური ზრდა არც ისე მიმზიდველი იყოს, მაგრამ ეს არის REIT-ის ნიშანი, რომელზე დაყრდნობაც ნამდვილად შეგიძლიათ.
მოკლევადიან პერსპექტივაში, MAA ავსებს საცხოვრებლების ძალიან საჭირო სიცარიელეს, სადაც დაახლოებით 600,000 ერთეულის დეფიციტი გრძელდება. ტეხასი, ფლორიდა და კალიფორნია დეფიციტმა განსაკუთრებით მძიმედ დააზარალა.
MAA როგორც ტეხასში, ასევე ფლორიდაში, მნიშვნელოვან საკუთრებებს ფლობს, რომლებიც მისი მრავალ ოჯახიანი სახლების პორტფელის 40%-ზე მეტს შეადგენს. მთლიანობაში ეს არის 37,000-ზე მეტი ერთეული, რომელიც დროთა განმავლობაში უფრო მოთხოვნადია. ის ასევე ფლობს ერთეულებს 15 სხვა შტატში, ისევე როგორც 22 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი ტეხასში, რომელიც განვითარებისთვის მზად არის.
MAA-ს $5 მილიარდზე ოდნავ მეტი ფულადი ვალდებულებები კომპენსირდება $11 მილიარდზე მეტი აქტივებით, რაც მას მნიშვნელოვანი სივრცით უზრუნველყოფს დიდი ინვესტიციებისთვის და ასევე აძლევს ბუფერს იმ შემთხვევისთვის, თუ ბინების სექტორში რაიმე სახის მოულოდნელი პრობლემები შეიქმნება.
ამ REIT-ის მართლაც ფანტასტიკური ნაწილი არის ის, რომ ის უბრალოდ არ ყიდულობს ბინებს და აქირავებს მათ, კომპანია ასევე ხარჯავს ფულს ღირებულების შესაქმნელად როგორც არსებულ, ასევე ახალ შენაძენებში. 2022 წელს მან 2,942 ერთეულის განახლება დაასრულა, თითო ერთეულის ხარჯმა $5,364 შეადგინა. მაგრამ კომპანია მოელის, რომ გრძელვადიან პერსპექტივაში თითოეული ერთეულის ყოველთვიურ გადასახადს $142-ით გაზრდის. ქირის გაზრდის გარეშეც კი, თითოეულ ამ ერთეულს, გაწეული ხარჯის გასაბათილებლად, მხოლოდ 3,14 წელი დასჭირდება.
აქციის ფორვარდული დივიდენდური სარგებელი 3.13%-ს შეადგენს. იმის გამო, რომ MAA განიხილავს თავის აპარტამენტებს, როგორც გრძელვადიან აქტივებს და რეინვესტირებას ახორციელებს ერთეულებში, რომლებიც, შესაძლოა, ბევრმა სხვა მემამულემ ფასდაკლებით გაყიდოს, კომპანია, გრძელვადიან პერსპექტივაში, სტაბილურ შემოსავალს გამოიმუშავებს და მისი აქცია ნერვიულობის საფუძველს არ გაძლევთ.
Gladstone Land
კარგი ინვესტირების გასაღები გრძელვადიან პერსპექტივაში შენარჩუნების უნარია. ინტერნეტი სავსეა ინვესტორების ისტორიებით, რომლებმაც იყიდეს ცხოვრების შემცვლელი აქციები და ისინი პირველივე ვარდნისას გაყიდეს. ამით მათ წლების განმავლობაში ძლიერი მოგება გაუშვეს ხელიდან. ქვემოთ მოცემულ ფოტოზე კი ნათლად ჩანს, თუ რამდენად დიდი შეიძლება იყოს ხელიდან გაშვებული შესაძლებლობის ფასი.
გრძელვადიან პერსპექტივაში შენარჩუნების უნარის გასაუმჯობესებლად ერთ-ერთი გზაა დივერსიფიკაციის გამოყენება. ინვესტირება აქციებში, რომლებიც ერთმანეთთან დაკავშირებული არ არის, კარგი მეთოდია იმის უზრუნველსაყოფად, რომ თქვენი მთელი საინვესტიციო პორტფელის ღირებულება ძალიან იშვიათად მცირდება და, სავარაუდოდ, მხოლოდ მოკლე პერიოდებში. უფრო ხშირად, თქვენი ერთ-ერთი აქციის ფასი შეიძლება დაეცეს, ხოლო დანარჩენების ღირებულება – რადგან მათზე სხვადასხვა ეკონომიკური ძალები ზემოქმედებს – იზრდება.
Gladstone Land არის შესანიშნავი აქცია დივერსიფიკაციისთვის, როგორც სასოფლო-სამეურნეო მიწების REIT, და მისი დივიდენდური სარგებელი ამჟამად 2.6%-ს შეადგენს.
კომპანია 169 სხვადასხვა ფერმაში 115,000 ჰექტარ მიწას ფლობს. ამ ფერმებს სამმაგი არენდა ახასიათებს, რაც ნიშნავს, რომ ფერმერები იხდიან ქირას, ქონების გადასახადს, დაზღვევას და გასწევენ მოვლა-პატრონობის ხარჯებს.
სასოფლო-სამეურნეო მიწა მიმზიდველი ინვესტიციაა, რადგან ის ზოგადად არ არის აქციებთან კორელაციაში არ არის. ძალები, რომლებიც ბიზნეს ციკლს ქმნის, როგორც წესი, სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე პირდაპირ არ ვრცელდება.
ის ასევე სასარგებლოა ინფლაციის დროს. როდესაც ფასები იზრდება, სურსათზე ფასები შენარჩუნდება. მომხმარებლებმა შეიძლება დააკორექტირონ საკუთარი ბიუჯეტი, რათა სხვა ნივთების ყიდვა შეწყვიტონ, მაგრამ საკვები პირველადი საჭიროების საქონელია. Gladstone სარგებლობს დაგეგმილი კონტრაქტების გაზრდითა და იჯარაში მონაწილეობის მახასიათებლებით: თუ ფერმერები მოულოდნელ მოგებას მიიღებენ, რადგან ფასები იზრდება, Gladstone-ის ქირა გაიზრდება.
მისი, როგორც საჯარო კომპანიის ისტორია არ ყოფილა ისეთი პირდაპირი, როგორც შეიძლება სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთში ინვესტირების უკან მდგარი ლოგიკა ჩანდეს. აქციის ფასი პირველადი საჯარო შეთავაზებიდან (IPO) (2014 წლიდან) 2021 წლამდე დიდად არ შეცვლილა, ინფლაციის შიშმა კი მას $15-დან $40-ზე ზრდაში შეუწყო ხელი. მას შემდეგ ის, უძრავი ქონების დანარჩენ ინდუსტრიასთან ერთად, კვლავ დედამიწაზე დაეშვა და აქციის ფასი დღეს დაახლოებით $20-ს შეადგენს. ინვესტორები 2014 წლიდან 2020 წლამდე დივიდენდების საშუალებით უფრო მეტს გამოიმუშავებდნენ, ვიდრე შემნახველი ანგარიშების გამოყენების შედეგად ექნებოდათ, მაგრამ კრიზისის პერიოდში ეს აქცია ინვესტორებს დიდ სარგებელს მოუტანს.
American Tower
არსებობს უამრავი მიზეზი, რის გამოც American Tower არის იდეალური აქცია დამწყები ინვესტორებისთვის. უკვე თითქმის სამი ათწლეულია, რაც კომპანია მოღვაწეობს. მას გააჩნია გამორჩეული გამოცდილება, ბოლო 25 წლის განმავლობაში 12%-იან წლიურ შემოსავალს გამოიმუშავებს, რაც S&P 500-ის წარმადობას აჭარბებს. American Tower-მა ბოლო 11 წლის განმავლობაში დივიდენდების გაზრდა 42 ცალკეულ შემთხვევაში მოახერხა.
წლების განმავლობაში მისი დიდი წარმატება კომპანიის ბიზნეს მოდელის დამსახურებაა. საკომუნიკაციო ინფრასტრუქტურაში სპეციალიზებული American Tower 25 ქვეყნის მასშტაბით მფლობელობაში და იჯარით 220 000-ზე მეტი საკომუნიკაციო აქტივი აქვს. ის აქირავებს ისეთ ნივთებს, როგორიცაა ანტენები, მობილური ტელეფონის ანძები და მონაცემთა ცენტრები ზოგიერთ უმსხვილეს საკომუნიკაციო კომპანიაზე, როგორიცაა AT&T, T-Mobile და Verizon.
ბოლო 30 წლის განმავლობაში საკომუნიკაციო ინფრასტრუქტურის ინდუსტრია საგრძნობლად შეიცვალა. მობილური ტელეფონების, შემდეგ სმარტფონების და ახლა 5G-ის ფართო გამოყენებამ კომპანიას მუდმივი ზრდის საშუალება მისცა. მის უახლეს კვარტალში შემოსავალი წლიდან წლამდე 17%-ით გაიზარდა, ხოლო მისი კორექტირებული სახსრები ოპერაციებიდან (AFFO), (ძირითადი მეტრიკა REIT-ებისთვის, რომელიც თითო აქციაზე მოგების (EPS) მსგავსად მოქმედებს) 7%-ით გაიზარდა.
მაგრამ მხოლოდ ბოლოდროინდელი წარმადობა არ არის ის, რაც ამ აქციას ასე მიმზიდველს ხდის. 10-20 წლის შემდეგ, დიდი შანსია, რომ ადამიანები ტელეფონებს კვლავ გამოიყენებენ. მისი ბიზნესის არსებითი ბუნების გათვალისწინებით, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ American Tower მოძველებული გახდება. მას გააჩნია საკმარისი ლიკვიდობა სავალო ვალდებულებებისა და დივიდენდების დასაფარად, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ბიზნესი მოულოდნელად შენელდება.
კომპანიის ბიზნეს მოდელის სანდოობისა და იმ ფაქტის შედეგად, რომ საბაზრო კაპიტალიზაციის მიხედვით American Towers უმსხვილესი REIT-ია აქციები ბაზარზე მცირე პრემიით მიმოიქცევა – ფასი 2022 წლისთვის პროგნოზირებულ AFFO-ს 24-ჯერ აღემატება. მისი დივიდენდური სარგებელი, რომელიც 2.3%-ს შეადგენს დიდი არ არის, მაგრამ უსაფრთხოებისთვის და ზრდის პოტენციალისთვის, რომელსაც კომპანია გვთავაზობს, American Towers ინვესტირების დასაწყებად ფანტასტიკური აქციაა.
