უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები (REIT) შესანიშნავი ბიზნეს მოდელია საცალო, დივიდენდების მსურველი ინვესტორებისთვის. ასეთი კომპანია არის პროფესიონალი მემამულე, რომელიც უძრავ ქონებას იჯარით იღებს და მოგების დიდ ნაწილს აქციონერებზე დივიდენდების სახით ანაწილებს.
უძრავი ქონების მრავალი ტიპი არსებობს და REIT-ები ხშირად ყურადღებას თავიანთი ბიზნესის კონკრეტულ კატეგორიაზე ამახვილებს. საცალო ვაჭრობა ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებულია და კომპანიებს, რომლებიც წარმატებულია, გრძელვადიანი პორტფელის შექმნა შეუძლია.
ამ სტატიაში განვიხილავთ ორ REIT-ს, რომელსაც არა მხოლოდ დივიდენდების გადახდის სტაბილური გამოცდილება, არამედ საკმარისი ზრდის შესაძლებლობა გააჩნია, რათა ინვესტიციის მყარი მთლიანი ანაზღაურება გამოიმუშაოს.
- Realty Income
Realty Income ცნობილია იმით, რომ კომპანია დივიდენდებს ყოველთვიურად იხდის. Realty Income არის REIT, რომელიც სპეციალიზებულია ერთი მოიჯარე მფლობელისთვის და სხვა ბიზნესებისთვის კომერციული ქონების გაქირავებაში.
კომპანია ფლობს დაახლოებით 11,136 კომერციულ ქონებას, რომლებსაც ის 1000-ზე მეტ მომხმარებელზე აქირავებს. Realty Income-ის ტიპური მოიჯარეები არიან ლურჯი ჩიპის და უმეტეს ეკონომიკურ პირობებში გამძლე კომპანიები. მათ შორის არის სპეციალიზებული საცალო მოვაჭრეები, სავაჭრო ცენტრები, კინოთეატრები, ფიტნეს დარბაზები და ა. შ. კომპანიას აქვს ოპერაციები აშშ-სა და ევროპაში. მენეჯმენტის შეფასებით, Realty Income-ის მთლიანი პოტენციური ბაზრის მოცულობა $12 ტრილიონს შეადგენს.
თუმცა, გრძელვადიან პერსპექტივაში აყვავებისთვის, მხოლოდ შესაძლებლობა არ არის საკმარისი, ბიზნესი მაღალ დონეზე უნდა განხორციელდეს. REIT-ები ძირითადად ახალი საკუთრების შეძენით იზრდება, ამიტომ ძლიერი ბალანსის ქონა აუცილებელია. Realty Income-ის ბალანსი S&P-ს მიერ “A-“-ით (ძლიერი) არის შეფასებული და REIT-ისთვის ძლიერი საკრედიტო რეიტინგი გააჩნია.
REIT-ები თავიანთ წარმატებას მათ მიერ გამომუშავებული ფულადი მოგების საფუძველზე აფასებენ, რომელსაც ხშირად FFO-ს (უძრავი ქონების და სხვა საინვესტიციო ტრასტების ფულადი შემოსავალი სატრასტო ოპერაციებიდან) უწოდებენ. მას შემდეგ, რაც კომპანია 1990-იანი წლების შუა ხანებში საჯარო გახდა, Realty Income-ის FFO თითო აქციაზე წელიწადში საშუალოდ 5.1%-ით იზრდებოდა. ეს სტაბილური ზრდა ხელს უწყობს დივიდენდების გაძლიერებას. დივიდენდური შემოსავალი ახლა 4.1%-ს აღწევს და ეს მაჩვენებელი, კომპანიის საჯარო ასპარეზზე გამოსვლის შემდეგ, ყოველწლიურად იზრდებოდა (28 წლის განმავლობაში), რაც მას დივიდენდ არისტოკრატად აქცევს. აქციების მთლიანი საინვესტიციო ანაზღაურება 1995 წლიდან ყოველწლიურად საშუალოდ 15%-ს აღწევდა, რაც გვიჩვენებს, თუ რა შეუძლია დივიდენდური შემოსავლის მაღალ დონესა და თანმიმდევრულ ზრდას.
- Federal Realty Investment Trust
საცალო REIT – Federal Realty Investment Trust უფრო მეტია, ვიდრე დივიდენდ არისტოკრატი. ეს არის დივიდენდ მეფე, რომელიც ბოლო 54 წლის განმავლობაში ახერხებს დივიდენდური ანაზღაურების ზრდას. მიუხედავად იმისა, რომ Federal Realty არის საცალო REIT, ის, Realty Income-ისგან განსხვავებულ სტრატეგიას იყენებს. კომპანია ფოკუსირებულია ღია ცის ქვეშ მდებარე სავაჭრო ობიექტებზე, ფლობს 104 მათგანს, რომლებიც 3,100-ზე მეტ მოიჯარეს ემსახურება.
კომპანია აშშ-ში ოპერირებს „პირველი რგოლის“ გარეუბნებში, სადაც არის როგორც მაღალი შემოსავლის მქონე ოჯახები, ასევე მაღალი ტრაფიკი. Federal Realty-ის ქონების დაახლოებით სამ მეოთხედს აქვს სასურსათო მაღაზია ან საკვები კომპონენტი, რაც მთელი წლის განმავლობაში მყიდველების აქტივობის გენერირებას უწყობს ხელს.
კომპანია ამაყობს ძლიერი ბალანსით, რომელსაც, Realty Income-ის მსგავსად, S&P-სგან “A-“ რეიტინგი აქვს მინიჭებული.
ძლიერი დივიდენდებისა და ბიზნესის სტაბილური ზრდის გამო, Federal Realty-ის მთლიანი ინვესტიციების შემოსავალი 2003 წლიდან ყოველწლიურად საშუალოდ 12%-ზე მეტს შეადგენს. აქციების დივიდენდური სარგებელი ამჟამად 3.5%-ს უტოლდება, ხოლო 2022 წლისთვის მითითება თითო აქციაზე FFO-სთვის არის $5.75-$5.95, ანუ წელიწადში დაახლოებით 6%-იანი ზრდა. სანამ მენეჯმენტს მომგებიანი გარიგებების შესრულების გაგრძელება შეუძლია, ინვესტორები, როგორც ჩანს, მომდევნო წლებში Federal Realty-ისგან კიდევ უფრო მეტ სარგებელს მიიღებენ.
