მიუხედავად იმისა, რომ W.P. Carey არ არის ისეთი ცნობილი, როგორც სხვა უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები (REIT), ის ამ ბაზრის საკულტო წარმომადგენელია. თუმცა, ეს დივიდენდური აქცია ბოლო დროს ძალიან ნელა იზრდებოდა, რამაც შესაძლოა შემოსავალზე ორიენტირებული ინვესტორები დააბრკოლოს. არსებობს ნელი ზრდის მიზეზები და, ასევე, მნიშვნელოვანი მიზეზი იმისა, რომ ტემპი მალე გაიზრდება.
ცოტაოდენი ისტორია
W.P Carey წმინდა იჯარის სპეციალისტია. ეს იმას ნიშნავს, რომ მისი მოიჯარეები პასუხისმგებელნი არიან მათ მიერ დაკავებული ქონების საოპერაციო ხარჯების უმეტესობაზე. REIT 1300-ზე მეტ აქტივს ფლობს, ამიტომ ის საკმაოდ დიდია.
წმინდა იჯარაზე ორიენტირების გარდა, W.P Carey საკუთარი იჯარის უმეტეს ნაწილს გაყიდვა/უკუ იჯარის ტრანზაქციების საშუალებით აგროვებს. ის ყიდულობს პირდაპირ კომპანიისგან, რომელსაც სხვადასხვა მიზნებისთვის კაპიტალის მოზიდვა და, იმავდროულად, საკუთრების შენარჩუნება სურს.
W.P Carey-მ არსებობს დაიწყო, როგორც შეზღუდული პასუხისმგებლობის ამხანაგობამ. ბევრი ინდივიდუალური ინვესტორისთვის, ასეთი სტრუქტურის კომპანიისთვის დამახასიათებელი საგადასახადო გართულებების გამო, ის ინტერესის სფეროს არ წარმოადგენდა. 2012 წელს კი კომპანიამ სტრუქტურა შეიცვალა და REIT-ად გარდაიქმნა.
კომპანია ასევე აწარმოებდა REIT ბიზნესს, რომლის საშუალებითაც ის ქმნიდა, ყიდდა და მხარს უჭერდა REIT-ებს, რომელთა აქციებიც საფონდო ბირჟაზე არ მიმოიქცეოდა. ამ ბიზნესიდან W.P. Carey ძირითადად საკომისიოებს იღებდა, რომელთა ნაწილიც საკმაოდ არაერთგვაროვანი იყო. ამან კომპანიის მთლიან წარმადობაზე უარყოფითად იმოქმედა. საბოლოოდ W.P. Carey-მ ამ ბიზნესიდან წასვლა არჩია. ახლა უკვე ყველაფერი დასრულდა, როდესაც კომპანიამ თავისი საბოლოო დიდი REIT – CPA 18 შეიძინა.
მომავალი უფრო ნათელი ჩანს
საბოლოოდ ვიღებთ ბაზარზე კარგად პოზიციონირებულ REIT-ს, რომელმაც გარდასახვის საკმაოდ დიდი პერიოდი გაიარა. ზემოთ ხსენებული ბიზნესიდან წასვლამ საკომისიო შემოსავლები აღმოფხვრა, ამიტომ მენეჯმენტის მხრიდან დიდი დივიდენდების დაპირება არაგონივრული იქნებოდა. ნელი ზრდა უფრო საზრიანი ქმედება იყო. როდესაც ეს პროცესები საბოლოო დასრულდება, შემდეგ კომპანია შეძლებს აქცენტის დივიდენდების ზრდაზე გადატანას იმ შემთხვევაში, თუ ეს მიზანშეწონილი იქნება.
აქ მთავარი ფაქტორი ის არის, რომ W.P Carey-ის თითოეული ინვესტიცია საკუთარი პორტფელისთვის იქნება განკუთვნილი, ყოველგვარი ყურადღების გაფანტვის გარეშე. საკუთრებაში არსებული ქონებიდან მიღებული იჯარის გადასახადი ბევრად უფრო საიმედო და სტაბილურია, ვიდრე საკომისიო შემოსავალი. ასე რომ, პორტფელის ზრდა, რომელიც ბოლო დროს ძლიერი იყო, W.P-ს დროთა განმავლობაში მზარდი დივიდენდების მხარდაჭერას გაუადვილებს.
შემდეგი საყურადღებო საკითხია ის, რომ W.P-ის საიჯარო ხელშეკრულებების თითქმის 60%-ში გათვალისწინებულია საცხოვრებელი ქირის ხარჯების ზრდა. მიუხედავად იმისა, რომ ინფლაცია ახლა მაღალია, მრავალი წლის განმავლობაში ის ისტორიულ დაბალ დონეზე იმყოფებოდა. ეს ნიშნავდა იჯარის მოკრძალებულ ზრდას და, ამრიგად, W.P Carey-ის FFO-ს (სახსრები ოპერაციებიდან) და დივიდენდების გადახდის უნარის ზომიერ ზრდას.
თუმცა, მაღალი ინფლაციის პირობებში, W.P Carey ქირის ზრდას იწყებს. 2021 წელს კომპანიის იჯარის ზრდა პირველ სამ კვარტალში 1.5%-1.6%-ს შეადგენდა. მეოთხე კვარტალში ეს მაჩვენებელი 1.8%-მდე გაიზარდა და 2022 წლის მეორე კვარტალში 3%-ს მიაღწია. ეს ყველაფერი საბოლოოდ დივიდენდებზე უნდა აისახოს.
ეს ბიზნესი არ აპირებს, რომ ამაღელვებელი იყოს
ყოველივე ამის შემდეგ, W.P. Carey მიზნად არ ისახავს, რომ ამაღელვებელი კომპანია იყოს. ის მოსაწყენი და ნელია – მენეჯმენტს ეს უფრო მოსწონს. ასე რომ, ინვესტორები არ უნდა მოელოდნენ დივიდენდების შთამბეჭდავ ზრდას. თუმცა, გასული ნახევარი ათწლეულის განმავლობაში დივიდენდების დაახლოებით 1%-იანი ზრდა ვერ იქნება იმის ინდიკატორი, თუ რისი შეთავაზება შეუძლია კომპანიას ინვესტორებისთვის გრძელვადიან პერსპექტივაში. აღსანიშნავია, რომ მეორე კვარტალში W.P.-ის შემოსავალი უძრავი ქონებიდან წელიწადში 7.9%-ით გაიზარდა, რაც ქირის მაღალი გადასახადითა და ახალი საკუთრებების შეძენით არის გამოწვეული. ყველაფერი საბოლოოდ აქციონერებზე გაცემულ დივიდენდებზე უნდა აისახოს.
